Регистрация недвижимости на тайское юр.лицо

Как оформить недвижимость на Пхукете на тайское юридическое лицо

Купить недвижимость на Пхукете можно разными способами. Существуют разные степени владения собственностью, и у каждого есть свои преимущества и недостатки. Здесь мы подробно расскажем об особенностях оформления недвижимости на тайское юридическое лицо, и зачем это нужно.

Права иностранца на недвижимость в Таиланде

Любой иностранный гражданин имеет право приобрести жилье на Пхукете, но не во всех случаях покупатель будет полностью владеть собственностью. Существует два основных способа владения недвижимостью:

Freehold (“свободное владение”) – полное и бессрочное владение недвижимостью. Владелец обладает абсолютными правами на объект и может использовать его по своему желанию: сдавать, продавать, передавать в наследство.

Leasehold – владение недвижимостью на ограниченный срок, обычно на основе долгосрочной аренды. Владелец арендует объект на долгий период, но полностью не владеет им. Срок аренды составляет 30 лет, с возможностью двукратного продления договора аренды. Максимальный срок – 90 лет. Наследование такой недвижимости может быть ограничено условиями аренды.

Исходя из этих правил свободно приобрести возможно:

• Кондоминиум. Иностранцы могут полностью владеть квартирой в кондоминиуме, 49% площади кондо оформляется во Freehold.
• Дома (но не землю!). Можно оформить право собственности на строение, но земля останется в аренде или будет принадлежать лицу с тайским паспортом.

Нельзя купить напрямую:

• Землю. По закону иностранцы не могут владеть землей на 100%, обычно она оформляется в долгосрочную аренду, то есть, Leasehold. Однако есть легальные схемы обхода этого ограничения.

Чтобы приобрести землю в полное владение, нужно оформить ее на тайское юридическое лицо. Этот способ подходит не всем, и за такими сделками пристально следит законодательство, поэтому изучите информацию и определитесь, есть ли у вас планы покупать недвижимость подобным способом.

Способы покупки недвижимость на тайское юридическое лицо

1.Зарегистрировать новую компанию

Согласно тайскому законодательству, иностранный гражданин не может владеть более 49% акций компании, приобретающей недвижимость. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским акционерам.

Путем ряда юридических действий, иностранный акционер становится главным в компании и имеет решающее слово в отличие от тайских акционеров. Как можно реализовать эту схему мы разберем в конце нашего материала. 

2. Покупка готовой компании с недвижимостью в Таиланде

Альтернативный вариант приобретения недвижимости – покупка уже зарегистрированной тайской компании, которая владеет нужным объектом. В этом случае сделка проходит через смену акционеров, а недвижимость остается на балансе фирмы.

Ключевые моменты:

• Простота оформления. Не требуется регистрация новой компании, только переоформление долей.
• Сохранение прав собственности. Объект остается за фирмой, меняются лишь владельцы акций.

Как предотвратить риски?

Убедитесь в отсутствии долгов, судебных исков и обременений на имущество. Проверьте налоговую историю компании и репутацию предыдущих владельцев на предмет сомнительной деятельности, которая может вызвать вопросы. Обязательно проведите юридический аудит перед сделкой.

Обратите внимание! Юристы рекомендуют оформлять недвижимость на тайское юрлицо, только если вы действительно собираетесь вести бизнес на Пхукете. Власти Таиланда проверяют компании, которые владеют недвижимостью, но не ведут деятельность. Эти “пустые” компании могут оштрафовать, а номинальным директорам предусмотрено наказание вплоть до тюремного заключения. 

Регистрация нового юридического лица в Таиланде: на что обратить внимание

Тайские законы создают интересный парадокс: формально земля и дома принадлежат местным жителям, но контроль над ними может оставаться у иностранцев. Разберем подробнее, как это работает на практике.

Тайская компания – это своеобразный “контейнер” для собственности. Да, 51% акций по документам числится за тайцами. Но настоящий хозяин – иностранец с 49%, который держит все нити управления в своих руках. Это достигается хитроумными юридическими комбинациями.

Ключевой элемент – должность директора. В учредительном договоре указывают, что иностранный акционер назначается руководителем компании и получает право подписи на всех документах и операциях. Банковские счета, сделки с недвижимостью – все под его контролем. Орган, регистрирующий компанию, выдает документ с указанием всех директоров. Но надо понимать, что тайские акционеры остаются лишь “тенями” на бумаге.

Должность директора дает иностранцу защиту перед юридическими механизмами. Подкрепляется защита тем, что тайские акционеры оформляют бланковые индоссаменты на свои акции, а это позволяет иностранцу в любой момент переоформить их на себя или новых номинальных владельцев. Получается, в любой момент можно заменить “теней”, не трогая саму компанию и ее активы.

Привилегированные акции дают особую силу. Одна такая акция перевешивает десять обычных. Получается математический фокус: формально меньшая доля превращается в решающий голос. Такая структура позволяет сохранять контроль даже при 49% доле владения, например, 10 голосов иностранца против двух голосов тайских номинальных акционеров.

В итоге иностранный акционер как директор имеет право единолично пользоваться недвижимостью компании. Каждый случай индивидуален, поэтому схемы оформления недвижимости на тайское юридическое лицо разнятся.

Оформить собственность таким образом – не самый простой способ, требующий немалых усилий. Для владения недвижимостью через тайскую компанию нужны дополнительные затраты на регистрацию компании и на ведение бухгалтерского учета. Рекомендуем консультироваться с грамотными юристами и внимательно относиться к каждому шагу.